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賃貸物件を退去する際、「原状回復の範囲がどこまでか分からない…」と不安を感じていませんか？
高額な費用を請求されないか心配ですよね。
この記事では、賃貸借契約における原状回復の範囲について、貸主と借主の負担を明確にし、トラブルを防ぐためのポイントを解説します。
「原状回復」とは？誤解されがちな定義
原状回復とは、賃借人が借りた部屋を、退去時に「借りた時の状態に戻す」ことを指します。ただし、これは「新築の状態に戻す」という意味ではありません。国土交通省のガイドラインでは、**「賃借人の故意・過失による損傷や、通常の使用を超える使い方による損耗を修復すること」**と定義されています。経年劣化や通常の使用によって生じた損耗は、原則として貸主（大家さん）が負担します。
貸主が負担する範囲（経年劣化・通常損耗）
以下のような損傷や汚れは、貸主（大家さん）が費用を負担すべき範囲とされています。これらは、一般的な生活を送っていれば避けられない変化や、建物の自然な劣化と見なされます。
- 経年劣化: 壁紙の日焼けや変色、畳の変色や擦り切れ、フローリングの傷やへこみ（家具の設置跡など）、設備の寿命による故障（エアコン、給湯器など）。
- 通常損耗: 画鋲やピンの穴（下地ボードまで達していない場合）、テレビや冷蔵庫の電気焼け、通常の掃除で落ちる範囲の汚れ。
これらは、賃貸物件の使用に伴い自然に発生するものと見なされるため、借主が費用を負担する必要はありません。
借主が負担する範囲（故意・過失・善管注意義務違反）
以下のような損傷や汚れは、借主が費用を負担すべき範囲とされています。これらは、借主の「故意（わざと）」や「過失（うっかり）」、または「善良な管理者としての注意義務を怠った」ことによるものです。
- 故意・過失による損傷: 壁に開けた大きな穴、タバコのヤニ汚れや焦げ跡、ペットによる傷や臭い、飲み物などをこぼしたことによるシミやカビ（掃除を怠った場合）、引越し作業中に付けた傷。
- 善管注意義務違反: 結露を放置したことによるカビの拡大、清掃を怠ったことによる水回りのひどい汚れや油汚れ。
これらが発生した場合、修繕費用は借主負担となります。
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トラブルを防ぐための事前対策
退去時の原状回復トラブルを未然に防ぐためには、事前の対策が非常に重要です。
- 契約書を熟読する: 特に「原状回復」に関する特約の項目を徹底的に確認しましょう。ガイドラインの原則と異なる特約（例：ハウスクリーニング費用全額借主負担など）が有効となる場合もあります。不明な点は不動産会社に必ず質問を。
- 入居時の状態を記録する: 入居時にすでにあった傷や汚れ、設備の不不具合などを、写真や動画で記録し、不動産会社に報告書として提出しておきましょう。
- 日頃からこまめに掃除する: カビや水垢、油汚れなど、日頃の清掃で防げる汚れは借主負担になるため、こまめな掃除を心がけましょう。
- 報告義務を怠らない: 設備が故障したり、大きな損傷を見つけたりしたら、速やかに貸主や管理会社に連絡しましょう。放置することで被害が拡大し、借主の負担が増えることがあります。
これらの対策を講じることで、退去時の無用なトラブルを避けることができます。
まとめ：理解と記録で、安心して退去を
賃貸物件の原状回復の範囲は、「経年劣化・通常損耗は貸主負担、借主の故意・過失は借主負担」が基本的な考え方です。
この原則と、賃貸借契約書に記載された「特約」の内容を正確に理解することが最も重要です。また、入居時の物件の状態を写真などで記録しておくことや、日頃からこまめな清掃を心がけることも、退去時のトラブルを防ぐ上で非常に有効です。
もし不当な請求だと感じたら、一人で悩まずに、国民生活センターや弁護士などの専門機関に相談しましょう。
正しい知識と準備で、安心して賃貸ライフを終え、次のステップへと進んでください。
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